Um pouco sobre o que aprendi sobre o mercado imobiliário. Vale a pena amortizar a dívida de um financiamento?

Olá, hoje gostaria de compartilhar um pouco sobre outra parte da minha vida, estagiando no ramo imobiliário. Alguns não sabem, mas além de trabalhar com literatura, eu também fiz o curso de transações imobiliárias e hoje faço estágio.

Muitas pessoas desejam adquirir a casa própria, e muitos me perguntam sobre isso desde que comecei no ramo.

O cenário da Covid-19 fez com que muitos ficassem inseguros diante a hipótese da compra do seu imóvel. Porém o efeito contrário deveria acontecer, já que quando se fala mais profundamente nos impactos da crise sanitária na economia brasileira, vale ressaltar que houve profundo aumento de preços de produtos e sobretudo de matéria-prima. 

Na construção civil também não foi diferente. As políticas de inserção de dólares na economia americana fez estancar a ferida causada na economia com a parada abrupta de quase toda a cadeia produtiva mundial. O exagero na política monetária fez com que o minério de ferro, parte da composição do aço que é o principal insumo da construção civil, causasse uma grande subida no preço dos imóveis e dos aluguéis.

É fácil imaginar o cenário em que o preço dos materiais de construção continuam subindo. E isso pode significar que ter a sua casa própria vem se tornando mais que uma realização, uma proteção sobretudo financeira, uma reserva de valor concreta para o futuro onde os governos cada vez mais manipulam o valor do nosso dinheiro e que tudo se tornou digital.

Quando se fala na compra de um imóvel em pelo menos 80% dos casos da população  brasileira, se fala em financiamento. Mas entrando no assunto, você se depara com diversos termos técnicos, que nem o gerente do seu banco parece entender ao certo, quanto mais te explicar. E por isso vou te dar algumas dicas em relação a termos e cálculos importantes  de se conhecer quando se deseja fazer um financiamento…

Você sabe o que é amortização? 

A amortização é uma parte do valor que você pegou emprestado do banco, nesse caso específico, para a compra da casa. Quando se fala em amortização se fala em parte do principal valor da dívida. Em resumo, o que não é amortização são juros e taxas. 

E quando se amortizar? O que é isso?

Amortizar nada mais é que adiantar uma parte do valor principal da dívida. Quando você  faz isso, você  economiza muuuuito com juros. Porque os juros incidem no valor principal da dívida…

Um exemplo: eu como um banco, te empresto 200 mil para você pagar sua casa própria. Eu com um credor da sua dívida, quero receber pelo menos esse valor de volta. Mas aí é  que tá: se eu recebesse esse valor, apenas não teria como honrar meus custos e seguir mantendo meu banco uma instituição sólida e lucrativa. É por isso que sobre o valor do principal seguem os juros. Os juros são calculados com base nesse valor principal de 200 mil. Porém, quando você diminui essa dívida, você também reduz a base de cálculo sobre a qual é colocada as taxas de juros. Logo, você estará economizando em taxas de juros.

Você pode estar se perguntando agora: e porque eu preciso saber disso??

É o seguinte... quando você sabe se planejar financeiramente, você sempre busca ter um equilíbrio entre possuir uma boa reserva de dinheiro para imprevistos ou ter menos custos financeiros como juros de financiamento. 

Saber fazer o cálculo correto das condições do seu financiamento, sobretudo de taxas de amortização, te fará ter flexibilidade  para poder escolher quais momentos você terá mais dinheiro na mão para imprevistos e para ter uma boa qualidade de vida e quando você poderá simplesmente abrir mão de um pouco desse dinheiro para economizar no seu financiamento.  

Eu quero deixar bem claro... amortizar dívidas te garantem uma economia muito melhor do que muitos investimentos por aí no mercado financeiro, até mesmo acima do bitcoin.

O Brasil tradicionalmente tem taxas bancárias de juros muito altas. E bem acima da nossa taxa básica de juros, a taxa Selic. A taxa Selic é o custo básico que o governo tem para manter as contas públicas equilibradas. Mas muito além disso, essa taxa é usada por diversas instituições  financeiras no Brasil para medir o valor do dinheiro no tempo. 

Como assim, o valor do dinheiro no tempo? 

Quando um banco empresta dinheiro, esse tempo que o banco fica sem esse dinheiro no caixa, deve ser remunerado certo? Ele é remunerado com as taxas de juros. É uma espécie  de valor do dinheiro no tempo. Quando a taxa Selic sobe, todas as taxas de juros do país tendem a subir e quando ela cai, o inverso acontece.

Conhecendo todos esses “pormenores” que os bancos não te contam e passam a impressão de ser sem importância, você possui algum interesse em calcular de maneira prática suas taxas de juros e amortização de empréstimos e financiamentos? Entre no link https://www.mortgagecalculator.uk/ e descubra informações importantes que o seu gerente do banco não te conta.

No exemplo iniciado acima, continuamos com a simulação do financiamento imobiliário no valor de 200 mil. Colocamos uma taxa de 9% de juros ao ano. E olha o valor assustador que se paga a mais somente de juros. São mais de 273 mil reais. Se você não tiver alguma parte desse dinheiro que sobrou e aplicou na poupança ao invés de fazer uma amortização... as perdas são muito altas.

Agora simulando o rendimento da poupança, a uma taxa de 70% da taxa Selic próxima da nossa realidade de hoje. Você apenas teria recuperado 46,8 mil reais desse dinheiro. É assustador, não é? Esse é o preço que se paga por antecipar sonhos. A simulação do exemplo está em libras esterlinas, mas o mesmo se aplica em qualquer moeda.

Agora, não estou dizendo com isso que você não deva financiar um imóvel. Para situação em que realmente a pessoa não tem os 200 mil em mãos, ela faz um excelente negócio, pois a taxa de valorização de um imóvel é superior a 9% ao ano. Para ter alguma noção de um bom índice de referência dessa taxa de valorização usamos o IGP-M, um índice de inflação alternativo ao IPCA (Inflação), sua valorização em 1 ano foi de mais de 20%. Em resumo você pagaria 9% ao ano de juros, mas seu imóvel em média valorizaria 20% nesse mesmo ano, se levados em conta dados recentes. 

Isso não muda o fato de que se no futuro você tiver dinheiro livre no seu fluxo de caixa, você não deva usá-lo numa amortização, e não precisa quitar o financiamento como a maioria das pessoas tem a ilusão de que é a única forma de amortização viável, é simplesmente pegar o dinheiro sobrando do fim do mês e amortizar sua dívida aos poucos.

 Bem foi isso, deixem suas dúvidas nos comentários. Desejo trazer ainda mais assuntos diversos para o site.

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